Opodatkowanie budynków mieszkalnych zajętych na działalność gospodarczą

Preferencyjne opodatkowanie budynków i lokali mieszkalnych podatkiem od nieruchomości powoduje, że podatnicy w deklaracjach podatkowych lub informacjach wykazują dany budynek jako budynek mieszkalny, chociaż w istocie jest on wykorzystywany do innych celów. Niejednoznaczne brzmienie przepisów oraz brak definicji, kiedy można uznać budynek mieszkalny za zajęty na prowadzenie działalności, sprzyjało w utrzymywaniu dotychczasowego poglądu, że budynek lub lokal mieszkalny, bez względu na to, kto jest jego właścicielem - osoba fizyczna czy przedsiębiorca - może być opodatkowany najniższymi stawkami podatku od nieruchomości. Przypomnijmy, że zgodnie z obowiązującymi przepisami najwyższą stawkę podatku w wysokości 28,78 zł [1] od 1 m2 powierzchni użytkowej należy uiszczać od budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej, podczas gdy stawka podatku od budynków mieszkalnych lub ich części wynosi jedynie - 1,00 zł [2]  od 1 m2 powierzchni użytkowej.

Ministerstwo Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską nr 37882, dnia 12 stycznia 2023 r. , znak sprawy DSP13.844.59.2022 ([3]) wypowiedziało się w sprawie stawki podatku od nieruchomości od lokali w budynkach mieszkalnych zajętych przez podatnika prowadzącego działalność gospodarczą. Przyjęta przez resort interpretacja wskazuje, że znajdujący się w posiadaniu podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą budynek mieszkalny może zostać uznany za zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej, co uzasadnia zastosowanie najwyższej stawki podatkowej zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b Ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 70 „ustawa o podatkach i opłatach lokalnych”), jeżeli stanowi element przedsiębiorstwa i jest wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej (realizacji gospodarczych celów przedsiębiorcy). Sama istota funkcji mieszkalnej budynku lub jego części nie wyłącza możliwości uznania, że budynek mieszkalny lub jego część zostały zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. Funkcja mieszkalna budynku jest wręcz niezbędnym elementem prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu nieruchomości.

Wyjaśnienia Ministerstwa Finansów z dnia 12 stycznia br. odnoszące się do tematu podatku od nieruchomości dla podmiotów podatników wynajmujących mieszkania w budynkach mieszkalnych w świetle treści wyroku NSA z dnia 23 stycznia 2020 r., może stanowić nakierowanie jednostek samorządu terytorialnego do interpretacji przepisów w sposób podany przez Ministerstwo Finansów.

Ministerstwo  wprost wskazuje, że rada gminy może na podstawie art. 5 ust 4 ustawa o podatkach i opłatach lokalnych wprowadzić niższe stawki podatku od nieruchomości dla poszczególnych rodzajów przedmiotów opodatkowania, uwzględniając w szczególności rodzaj prowadzonej działalności np. dla budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na działalność gospodarczą w zakresie wynajmu. Wywnioskować jednak można, że działanie takie stanowiłoby zasadniczo wprowadzenie przez radę gminy preferencji w opodatkowaniu, na podstawie zagwarantowanej przepisami Konstytucji RP autonomii finansowej jednostki samorządu terytorialnego przejawiającą się m. in. prawem do ustalania wysokości podatków lokalnych.

Resort wyjaśnił ponadto, że przez termin „zajęcie na prowadzenie działalności gospodarczej” z art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b ustawy o podatkach i opłatach lokalnych należy rozumieć zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 stycznia 2020 r. (sygn. akt II FSK 2064/19), tj. nie jako „fizyczne” zajęcie budynku mieszkalnego lub jego części na działalność gospodarczą np. biuro, lecz jako wykorzystywanie do prowadzenia działalności gospodarczej, której przedmiotem może być m. in. wynajem budynków mieszkalnych. W przypadku budynków mieszkalnych (lub ich części) wynajmowanych w ramach najmu prywatnego niezwiązanego z prowadzeniem działalności gospodarczej obowiązuje preferencyjna, najniższa roczna stawka podatku od nieruchomości w wysokości maksymalnie 1,00 zł za 1 m2 powierzchni.

W uzasadnieniu powołanego wyżej wyroku NSA wyjaśnił, że: „budynek mieszkalny (część budynku) może zostać uznany za zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej (…) jeżeli stanowi elementem przedsiębiorstwa takiej osoby i jest bezpośrednio związany z wykorzystywaniem go w prowadzeniu działalności gospodarczej. Ustaleniom w tym zakresie przede wszystkim podlega rodzaj prowadzonej działalności i znaczenie budynku mieszkalnego (części budynku) w osiąganiu efektów tej działalności, czyli zysku. Jeżeli bez wykorzystania budynku mieszkalnego lub jego części, przedsiębiorca nie będzie mógł zrealizować zamierzenia gospodarczego, to będzie to oznaczało, że zajął je na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Ustawodawca w omawianym przepisie użył bowiem sformułowania "zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej", nie zaś "w których prowadzona jest działalność gospodarcza". Nie zawsze przedsiębiorca do osiągnięcia efektów swojej działalności będzie musiał "fizycznie" wykorzystywać składniki swojego majątku. Jeżeli rodzaj danej działalności za tym przemawia, składniki takie będą wykorzystywane przez niego w sposób pośredni, lecz umożliwi to przedsiębiorcy prawidłowe prowadzenie działalności gospodarczej. Decydujące znaczenie ma zatem gospodarcze przeznaczenie budynku mieszkalnego (jego części) przez przedsiębiorcę do realizacji określonego rodzaju działalności, o czym przesądza w szczególności ujęcie go w prowadzonej przez przedsiębiorcę ewidencji środków trwałych, dokonywanie odpisów amortyzacyjnych czy zaliczanie do kosztów uzyskania przychodów wydatków dotyczących takiego budynku mieszkalnego (części budynku)”.

Autor: r. pr. Magdalena Głowacka-Dziedzic, apl. radc. Karolina Lalak.

Kancelaria prawna KRWLEGAL zapewnia profesjonalne i fachowe doradztwo w wielu dziedzinach prawa, w tym świadczy usługi m. in. w zakresie audytu nieruchomości oraz inwestycji budowalnych.

Jeśli uważasz, że może mieć to wpływ na Twój biznes, zapraszamy do kontaktu: biuro@krwlegal.pl lub +48 22 29 50 940.

[1] Kwota podana zgodnie z pkt 1 lit. b tiret drugie obwieszczenia Ministra Finansów z dnia 28 lipca 2022 r. w sprawie górnych granic stawek kwotowych podatków i opłat lokalnych na rok 2023 (M.P.2022.731).

[2] Kwota podana zgodnie z pkt 1 lit. b tiret pierwsze obwieszczenia Ministra Finansów z dnia 28 lipca 2022 r. w sprawie górnych granic stawek kwotowych podatków i opłat lokalnych na rok 2023 (M.P.2022.731).

[3] https://www.sejm.gov.pl/sejm9.nsf/interpelacja.xsp?documentId=98EF9589032822C3C125891E004E1A73