Nieruchomości w fundacji rodzinnej

W myśl art. 2 tej ustawy, „fundacja rodzinna jest osobą prawną utworzoną w celu gromadzenia mienia, zarządzania nim w interesie beneficjentów oraz spełnienia świadczeń na rzecz beneficjentów. Fundator określa w statucie szczegółowy cel fundacji rodzinnej”.

Uzasadnienie projektu ustawy wskazuje, że „celem ustawy jest kompleksowe wzmocnienie narzędzi prawnych do przeprowadzenia procesów sukcesyjnych poprzez dodanie do systemu prawa instytucji służącej do kumulowania rodzinnego majątku, pozwalającego na zatrzymanie kapitału w kraju na wiele pokoleń oraz zwiększenie potencjału krajowych inwestycji”.

Majątkiem fundacji rodzinnej będzie mogło być mienie wniesione przez fundatora/fundatorów albo inne osoby niż fundator, a także nabyte przez fundację, w tym prawo własności nieruchomości czy użytkowanie wieczyste. Przepis ujęty w art. 23 ustawy wprost wskazuje, że już na wstępnym etapie funkcjonowania fundacji rodzinnej,  fundacja rodzinna w organizacji zarządza we własnym imieniu posiadanym majątkiem i zapewnia jego ochronę, w szczególności nabywa prawa, w tym własność nieruchomości i inne prawa rzeczowe, zaciąga zobowiązania, pozywa i jest pozywana.

Powyższe oznacza ciekawą i należy się spodziewać, że również dogodną formę nowego sposobu modelowania praw do nieruchomości. Stwarzać będzie nowe możliwości zarządzania takim majątkiem, zgodnie z celami wyznaczanymi przez fundatora/fundatorów, przy zapewnieniu jak się wydaje  wyższej przejrzystości i spójności działań w zakresie mienia.

Ponieważ fundator/fundatorzy będą mieli wpływ na to jaki będzie cel fundacji rodzinnej, kto będzie beneficjentem (lub będą mogli wskazać sposób jego określenia) i zakres przysługujących uprawnień, czas trwania fundacji rodzinnej (o ile miałby być oznaczony), a także przeznaczenie mienia fundacji rodzinnej po jej rozwiązaniu, w tym określenie beneficjenta uprawnionego do mienia w związku z rozwiązaniem fundacji rodzinnej – wydaje się, że pozwoli to na sprawniejsze sprawowanie władztwa nad nieruchomościami, gdyby miały wchodzić w skład majątku fundacji oraz spełnienie zamierzeń fundatora, przy szerokich możliwościach nałożenia przez fundatora wymogów co do przykładowo zarządzania, inwestowania czy osiągniecia stawianych celów. Należy bowiem mieć na względzie, że według zamysłu ustawodawcy, statut poza koniecznymi regulacjami, ujmować będzie mógł również inne sprawy, jak przykładowo wytyczne dotyczące inwestowania majątku fundacji rodzinnej a także zasady współpracy lub współdziałania organów fundacji. Dowolność wytycznych przekazywanych w statucie  przez fundatora pozwalać będzie na szerokie spektrum treści odnoszących się do mienia, w tym nieruchomości. Może to być dla fundatora tym bardziej istotne, że świadczenie od fundacji rodzinnej na rzecz beneficjenta może być przyznane pod warunkiem lub z zaostrzeniem terminu a czas trwania fundacji może być ograniczony. Jak powyżej - warunkiem takim może być przykładowo wspólne osiągniecie celu inwestycyjnego na nieruchomości w sytuacji występowania wielości beneficjentów. Dozwolony przez ustawę spektrum działalności gospodarczej możliwej do prowadzenia przez fundację rodzinną, obejmować może również przystępowanie do spółek handlowych, spółdzielni czy podmiotów o podobnym charakterze a także uczestnictwa w tych spółkach, funduszach inwestycyjnych, spółdzielniach oraz podmiotach. W ten sposób zapewnione zostały możliwości przykładowo pośredniego prowadzenia działalności deweloperskiej czy innej inwestycyjnej  w ramach nieruchomości.

Fundacja rodzinna ma minimalizować ryzyko nieudanej sukcesji i gwarantować kontynuację działalności biznesowej. Przekazanie majątku do fundacji rodzinnej będzie go chroniło przed podziałem który w szczególności w odniesieniu do nieruchomości, często wprowadza szereg utrudnień i kłopoty z ich wspólnym zarządzaniem. Nierzadko bowiem zdarza się, że spadkobranie, w ramach którego nabywana jest we współwłasność nieruchomość, prowadzi do rodzinnych konfliktów związanych często z kwestiami odmiennych poglądów na inwestowanie czy zarządzanie nieruchomością bądź też skutkuje niedostatecznym sprawowaniem opieki nad majątkiem. Zarządzanie taką nieruchomością staje się wówczas przysłowiową kością niezgody – przy przejęciu nieruchomości przez fundację rodzinną w łatwy sposób będzie można temu zaradzić. 

Zgodnie ze zmianami wprowadzanymi ustawą do ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, wprost przewidziane zostało, że w przypadku nabywania nieruchomości rolnych przez fundację rodzinną od jej fundatora oraz beneficjenta fundacji rodzinnej, będącego osobą bliską fundatora tej fundacji rodzinnej, od fundacji rodzinnej – nie będą miały zastosowania wymogi w zakresie spełnienia przesłanek uznania nabywcy za rolnika indywidulanego. Również w przypadku nabycia nieruchomości rolnej przez beneficjenta fundacji rodzinnej (przy zachowaniu wyżej opisanych przesłanek), beneficjent zwolniony zostanie z obowiązku osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat.  W takim przypadku ponadto wyłączone zostanie uprawnienie Krajowego Ośrodka do złożenia oświadczenia o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą ceny tej nieruchomości.

Fundacja rodzinna będzie mogła wykonywać działalność gospodarczą tylko we wskazanym w jej art. 5 zakresie. W szczególności będzie to: zbywanie mienia, o ile mienie to nie zostało nabyte wyłącznie w celu dalszego zbycia, a także najem, dzierżawa lub udostępnienie mienia do korzystania na innej podstawie. W związku z prowadzonym gospodarstwem rolnym – możliwe będzie również podejmowanie działalności gospodarczej w ramach gospodarki leśnej a także (przy uwzględnieniu wyjątków wskazanych w ustawie) produkcja przetworzonych w sposób inny niż przemysłowy produktów roślinnych i zwierzęcych. Zakres ten jest wiec szeroki i wydaje się że sprawdzi się dobrze w odniesieniu do działalności gospodarczej odnoszącej się do szeroko rozumianego  inwestowania w nieruchomości.

W związku z tym, że fundatorów może być kilku (tylko w przypadku fundacji ustanowionej w testamencie, fundacja może mieć tylko jednego fundatora), nie jest wykluczone wniesienie udziałów we współwłasności czy innych praw do nieruchomości, które przysługują kilku osobom. W takim przypadku, wykonują oni prawa i obowiązki fundatora wspólnie, chyba że uregulują inaczej w statucie. Wspólne wykonywanie praw podlegać będzie zasadom dla współwłasności rzeczy, określonym w kodeksie cywilnym. Istotne jest jednak, że fundatorzy będą mogli w statucie powierzyć wykonywanie swoich uprawnień innej osobie, określając zakres tego powierzenia. Powstanie fundacji rodzinnej zwolni fundatorów z szeregu obowiązków odnoszących się wnoszonego mienia. Fundacja rodzinna bowiem z chwilą wpisu do rejestru fundacji rodzinnych stanie się osoba prawną, która działać będzie przez swoje organy: zarząd, zgromadzenie beneficjentów oraz radę nadzorczą (organ fakultatywnie powoływany). Zarząd odpowiadać będzie przede wszystkim za realizację celów fundacji rodzinnej oraz gospodarowanie majątkiem fundacji rodzinnej.

Omówione wyżej aspekty prawne odnoszące się do fundacji rodzinnej w kontekście nieruchomości pozwalają ocenić korzystnie wprowadzone przez ustawodawcę rozwiązania prawne w tym zakresie.

Autor: r.pr Magdalena Głowacka – Dziedzic

Kancelaria prawna KRWLEGAL zapewnia profesjonalne i fachowe doradztwo w wielu dziedzinach prawa. w tym świadczy usługi m. in. w zakresie planowania sukcesji i zarządzania majątkiem prywatnym, oraz planowania finansowego dla przedsiębiorców.

Jeśli uważasz, że może mieć to wpływ na Twój biznes, zapraszamy do kontaktu: biuro@krwlegal.pl lub +48 22 29 50 940.