Komunikaty UKNF oraz UOKiK w sprawie inwestycji alternatywnych w nieruchomości

Urząd zapytał m.in. o obecnie budowane apart- i condohotele w kontekście zabezpieczenia środków wpłaconych przez konsumentów. W wyniku badania wszczęto 9 postępowań wyjaśniających, w których weryfikowany jest sposób zawierania umów z konsumentami i przekazywane im informacje.

UOKiK zwrócił również uwagę na kwestie, które budzą wątpliwości w związku z inwestycjami w apart- i condohotele. Urząd wskazał m.in. na ryzyko w związku z finansowaniem takich inwestycji jedynie z wpłat konsumentów. Dodatkowo, Urząd poinformował, że w przypadku inwestycji w lokale o charakterze użytkowym nie ma zabezpieczeń dla konsumentów, analogicznych do przewidzianych w ustawie deweloperskiej w zakresie nabywania lokali mieszkalnych, tj.  obowiązku zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, wpisania roszczenia konsumenta do księgi wieczystej nieruchomości oraz konieczności prowadzenia przez dewelopera rachunku powierniczego, na którym gromadzone są pieniądze wpłacane przez konsumentów. UOKiK zwraca uwagę, że reklamy inwestycji w aparthotele często obiecują 7-10 procentowy zysk w skali roku i ostrzega, że  tak wysokie stopy zwrotu mogą być jednak nieosiągalne, ponieważ deweloperzy często nie uwzględniają w nich kosztów zarządzania nieruchomością i jej utrzymania. Wątpliwości Urzędu budzi również brak jasnych zasad współpracy deweloperów z pośrednikami finansowymi lub domami maklerskimi (często powiązanymi z bankami), a także brak przejrzystego wskazania, który podmiot za co odpowiada wobec konsumenta.

W dniu 26 września 2019 r. na stronie internetowej Komisji Nadzoru Finansowego opublikowano stanowisko Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego (dalej: „UKNF”) w sprawie inwestycji alternatywnych w nieruchomości.

W komunikacie UKNF również zwraca uwagę na ryzyko związane z inwestycjami w nieruchomości na wynajem krótkoterminowy – apartamenty na wynajem (tzw. „condohotele”/”aparthotele”). UKNF poinformował, że inwestycje te mogą przybierać różne formy i mogą wiązać się z różnymi tytułami dla inwestora, w tym między innymi z uzyskaniem statusu właściciela nieruchomości, współwłasności nieruchomości czy też  z nabyciem udziału w spółce będącej jej właścicielem. Podkreślono, że do zakupu tego typu nieruchomości lub praw majątkowych dochodzi na rynku nieobjętym nadzorem Urzędu.

Urząd wskazał, że komunikaty marketingowe o bezpieczeństwie lokaty oraz gwarancji osiągnięcia zysków, nawet w przedziale 7%-10% w skali roku w takie inwestycje, nie uwzględniają konieczności poniesienia przez inwestorów kosztów wynikających z posiadania nieruchomości (takich, jak m.in. obciążenia z tytułu podatków, przekształcenia statusu nieruchomości czy kosztów remontów) lub czynników ryzyka (takich jak np. sezonowość najmu czy ryzyko braku najemców). Organ nadzoru zwraca szczególną uwagę na konieczność zachowania ostrożności przez inwestorów korzystających ze wsparcia kredytowego, którzy narażeni są na największe ryzyko finansowe ze względu na możliwość ponoszenia dodatkowego obciążenia związanego ze spłatą należności w przypadku nierentowności inwestycji.

Podkreślono, że przed podjęciem decyzji o nabyciu należy przeanalizować warunki zakupu w celu  dokonania oceny realność realizacji inwestycji, faktycznego prawdopodobieństwo wypracowywania przez nią zysku oraz możliwości wyjścia z inwestycji. Urząd podkreślił, że kupno nieruchomości jest zazwyczaj inwestycją długoterminową i decydując się  na zakup należy mieć na uwadze zmienność koniunktury.

UKNF poinformował, że skierował pismo do firm inwestycyjnych, w którym odniósł się do działań związanych z pośrednictwem podmiotów nadzorowanych w dokonywaniu inwestycji w „condohotele”/”aparthotele”. Urząd podkreślił, że profesjonalne instytucje działające na rynku powinny działać z zachowaniem należytej staranności w stosunku do klienta oraz przy wyborze kontrahentów i oferowanego produktu oraz, że w pewnych sytuacjach powinny powstrzymać się od usług pośrednictwa w oferowaniu produktów obarczonych znacznym ryzykiem, o którym potencjalny nabywca nie ma wiedzy.

UKNF skierował również pismo do banków, w którym podkreślono, że  nie jest dozwolone świadczenie przez wymienione podmioty jakichkolwiek usług pośrednictwa czy doradztwa przy transakcjach obrotu nieruchomościami lub innych formach inwestycji w „condohotele”/”aparthotele”, jak również działalności marketingowa czy kojarzenie inwestorów i deweloperów. Ponadto w przypadku oferowania instrumentów finansowych spółek realizujących projekty „aparthoteli”/”condohoteli” – wymagane jest bezwzględne przestrzeganie przepisów prawa, jak również norm podwyższonej staranności obowiązujących podmioty zaufania publicznego.

UKNF w komunikacie wymienia także podstawowe zasady, które powinny pozostać na uwadze przyszłych inwestorów w nieruchomości przeznaczone na wynajem krótkoterminowy, w szczególności istotę sprawdzenia sytuacji finansowej podmiotu oferującego powyższe usługi oraz kompleksowe zapoznanie się z prawami i obowiązkami wynikającymi z inwestycji.

Pełna treść komunikatu