Pismo UKNF do IZFiA dotyczące nabywania nieruchomości przez SFIZ

Zgodnie ze stanowiskiem Komisji katalog lokat wskazany w art. 188 ustawy o funduszach inwestycyjnych i zarządzaniu alternatywnymi funduszami inwestycyjnymi (dalej: „Ustawa o funduszach”) jest katalogiem zamkniętym i nie podlega rozszerzeniu. Mając to na uwadze Komisja wskazała wprost, że nieruchomości nie mogą stanowić bezpośredniego przedmiotu lokat funduszy sekurytyzacyjnych.

Komisja zaznaczyła jednak, że fundusz sekurytyzacyjny, działający w charakterze wierzyciela hipotecznego, w przypadku bezskutecznej egzekucji z nieruchomości, może przejąć tę nieruchomość na własność. W ocenie Komisji jest to dopuszczalne na gruncie art. 188a Ustawy o funduszach, który powinno stosować się na zasadzie analogii również do nieruchomości. Oznacza to, że w takim wypadku dopuszczalne jest nabycie przez fundusz sekurytyzacyjny nieruchomości, będącej zabezpieczeniem wierzytelności znajdującej się w portfelu inwestycyjnym funduszu. Przejęcie nieruchomości nie może przy tym służyć realizacji celu inwestycyjnego funduszu, a ma stanowić jedynie etap dochodzenia zabezpieczonego roszczenia.

Komisja dokonała także oceny, czy fundusze sekurytyzacyjne mogą wyrazić zgodę na spełnienie przez dłużnika zobowiązania przez zawarcie z nim umowy datio in solutum. W ocenie Komisji fundusze sekurytyzacyjne mają możliwość dokonania takiej czynności prawnej, jednakże powinno to zostać sklasyfikowane jako forma dochodzenia przysługującej funduszowi wierzytelności, nie zaś jako czynność z zakresu lokowania aktywów. Zdaniem Komisji fundusz powinien w pierwszej kolejności dążyć do zaspokojenia przez uzyskanie świadczenia pieniężnego, i dopiero w przypadku braku takiej możliwości, jeśli przemawia za tym interes uczestników, może w drodze wyjątku przyjąć świadczenie uzgodnione w ramach datio in solutum. Komisja podkreśliła w tym miejscu, że na towarzystwie spoczywa obowiązek szczegółowego przeanalizowania takiej transakcji pod kątem jej zgodności z interesem uczestników funduszu.

Komisja jednoznacznie podkreśliła, że fundusz powinien w najkrótszym możliwym okresie zbyć, przy uwzględnieniu interesu uczestników funduszu, prawo własności nieruchomości, które zostały nabyte czy to w wyniku przejęcia czy na drodze datio in solutum.

Ponadto przed podjęciem decyzji odnośnie wyboru sposobu działania należy obowiązkowo uwzględnić wysokość kosztów postępowania egzekucyjnego oraz wysokość kosztów nabycia nieruchomości (oraz jej późniejszego zbycia) w ramach powyższych czynności.

Komisja jednoznacznie stoi na stanowisku, że:

a) fundusze sekurytyzacyjne nie mają możliwości nabywania nieruchomości w drodze postępowania upadłościowego (dotyczy to również sytuacji nabycia przez fundusz sekurytyzacyjny w toku przetargu wchodzącej w skład masy upadłościowej ułamkowej własności nieruchomości). Transakcja tego typu została uznana za niedopuszczalną jako inwestycja w aktywa niewchodzące w skład ustawowego katalogu lokat przewidzianego dla funduszy sekurytyzacyjnych;

b) w przypadku nabycia pakietu wierzytelności zabezpieczonych hipotecznie fundusz powinien niezwłocznie złożyć do sądu wieczystoksięgowego właściwego dla nieruchomości wniosek o wpis zmiany dotychczasowego wierzyciela, zgodnie z art. 195 ust. 1 Ustawy o funduszach.